Il faut distinguer plusieurs types de ventes toujours tenues par ministère d’un Notaire.

La vente publique volontaire : comme son nom l’indique le ou les propriétaires , souvent dans le cadre d’une succession, décident de vendre publiquement le bien immobilier.

Dans une vente volontaire il n’y a en principe qu’une seule audience : contrairement à la Belgique par exemple, les ventes en plusieurs séances ne sont pas habituelles au Luxembourg. Sauf désaccord des vendeurs le bien est adjugé définitivement le jour de l’enchère. Il n’y a – sauf stipulation contraire – PAS de faculté de surenchère.

La licitation ordonnée par Tribunal : il s’agit d’une vente publique ordonnée par le Tribunal pour sortir d’indivision ou dans le cadre d’un divorce. Sauf accord unanime des parties le bien DOIT être adjugé lors de l’enchère . Il n’y a PAS de faculté de surenchère.

La vente sur saisie immobilière : la vente a lieu sur demande d’un créancier. Le bien EST adjugé au plus offrant lors de l’enchère mais il y a faculté de surenchère.   Ceci veut dire que l’adjudicataire devient «  provisoirement » propriétaire le jour de la première enchère mais dans un délai de 8 jours une autre personne peut déclarer « surenchérir » en offrant 1/6^ième de plus (hors frais) . Ceci veut dire qu’une deuxième enchère aura lieu avec mise de départ du montant de la surenchère soit prix d’adjudication lors de la première vente augmenté de 1/6ième

La vente sur faillite : Le principe est le même que ci-avant, sauf que la surenchère doit porter sur 1/10 ième seulement et que le délai de surenchère est de 15 jours.

Frais de vente : Attention : vous allez devoir payer le prix que vous avez annoncé augmenté des frais stipulés. Ces derniers varient suivant l’ importance du bien, mais se situent généralement entre 14 et 17 %.

Ces frais couvrent – outre les frais d’organisation de l’enchère et les honoraires des professionnels qui interviennent – aussi les frais d’enregistrement et de transcription au profit de l’Etat : 6 + 1 % = 7 %

C’est aussi pour cette raison que les frais peuvent diminuer si vous achetez le bien comme premier logement ( «  bëllechen acte ») ou augmenter si vous faites insérer une clause de revente ( + 1,2 %) ou encore de +3 % si l’immeuble est situé en Ville de Luxembourg et que vous stipulez acquérir pour revendre ( surtaxe communale)

Délai de paiement : Le cahier des charges dressé par le Notaire prévoit les délais dans lequel le prix de vente doit être réglé. Ces délais peuvent varier. Classiquement il faudra payer la moitié du prix et l’intégralité des frais sous quinzaine et le solde sous deux mois.

Sanctions : En cas de non-paiement il y a normalement de lourds intérêts qui courent et la vente peut être annulée et le bien remis aux enchères sur «  folle-enchère » et vous êtes alors responsable si le bien n’obtient plus le même prix.

Déroulement de l’enchère : Normalement les enchères ont lieu dans un café / brasserie / restaurant ou un autre lieu ouvert au publique.

Le notaire chargé de la vente donne lecture des conditions ( cf ci-avant). Ensuite le crieur invite aux enchères. Il n’est pas important avec quel montant les enchères sont lancées.

Si le crieur estime que les mises ont été échangés il va voir le notaire / les vendeurs pour obtenir leur accord d’adjuger. Classiquement le notaire annonce alors que le bien sera / ne sera pas adjugé au prix actuellement offert. Si la décision est positive le crieur peut adjuger dès qu’il n’y a plus d’enchères formulées. Il l’annonce en comptant 1-2-3 : à 3 le bien est adjugé au plus offrant.

Porte Fort : Il arrive que celui qui désire acheter ne soit pas présent aux enchères mais mandate quelqu’un d’y être présent pour lui. Lorsque quelqu’un acquiert pour un tiers pour lequel il se porte fort, il est tenu solidairement avec lui et il est, pour le cas où le tiers n’accepterait pas, considéré lui-même comme adjudicataire.

Command : Nous parlons de command lorsque un adjudicataire déclare avoir acquis, mais qu’il se réserve de nommer dans les vingt-quatre heures l’identité du véritable acquéreur , qui donc n’est pas précisée dans l’acte de transmission des biens.

Déclaration de command. Déclaration devant notaire dans les 24 heures de l’acte initial et qui révèle l’identité de cette personne, acquéreur ou adjudicataire réel.

Bëllechen acte : La loi prévoit que toute personne physique, qui n’est pas encore propriétaire immobilier, lors de la passation de l’acte notarié / adjudication portant acquisition d’une habitation personnelle, peut bénéficier d’un crédit d’impôt d’un montant maximal de 20.000 euros, à valoir sur les droits d’enregistrement et de transcription normalement dus sous conditions de l’occupation effective et personnelle du logement acquis, endéans un délai de deux ans et pendant une durée de deux ans, sauf les dérogations prévues et avec défense de location ou d’affectation à d’autres fins pendant deux années

Clause de revente : Si l’adjudicataire déclare acheter pour revendre, les droits d’enregistrement passent de 6 à 7,2 %. Mais l’acquéreur obtiendra remboursement de 6 % en cas de revente dans les deux ans et de 4,8 % en cas de revente dans les quatre ans.